住宅の解体による固定資産税の変化について解体業者が詳しく解説します！

「住宅の解体前と解体後では固定資産税が変わるのだろうか」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、住宅の解体による固定資産税の変化についてご紹介します。
住宅の建て替えや空き家の解体を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

□解体による固定資産税の変化は？

固定資産税とは、毎年のはじめに家や土地を所有している方が、所在している市町村に支払う税金です。
所有している固定資産の価値によって課税標準額が決まり、そこに標準税率をかけることで納税額が算出されます。
この固定資産税は、住居の解体前と解体後によってどのように変化するのでしょうか。
以下で詳しくご紹介します。

＊建物を解体すると課税額が変化する！

「空き家や住居を解体することによって、固定資産税が6倍になる」といった話を耳にしたことのある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
これは、住宅用地の特例が大きく関係しています。

固定資産税の対象となる土地に住宅用地が建っている場合、固定資産税評価額が軽減されます。
軽減率は、200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地と見なされて課税標準の6分の1に、200平方メートルを超えた部分が一般住宅用地と見なされて課税標準の3分の1になります。

ここからは実際に、面積が500平方メートルで固定資産税評価額が1500万円の土地に住宅が建っている場合の計算方法をご紹介します。

まず、小規模住宅用地200平方メートルの評価額が600万円、一般住宅用地300平方メートルの評価額が900万円と分けられます。
次に特例による税率の軽減によって、小規模住宅用地の課税標準額は固定資産税評価額の6分の1である100万円となります。
同様に、一般住宅用地の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の1である300万円です。
最後に、この2つの課税標準額を足した値に標準税率をかけることで、土地の固定資産税が求められます。

以上が、特例を利用した場合の固定資産税の計算方法ですが、建物の解体によって固定資産税が高くなると言われる理由は、この特例がなくなるからです。
建物を解体することで、土地が住宅用地から非住宅用地に変わり、土地の固定資産税評価額がそのまま課税標準額となります。
冒頭では、住居の解体によって固定資産税が6倍になるといった話をしましたが、実際には3~4倍となるケースが多いことを頭に入れておきましょう。

□建物を解体した後に固定資産税に関する手続きは必要？

建物を解体した後は、「建物滅失登記」という手続きを行います。
解体から1ヶ月以内が登記の期日であり、期日内に手続きが行われなかった場合は罰金が課されます。
登記は解体が行われた土地を管轄する法務局で行われ、滅失登記の申請書のほか、解体業者によって発行される建物滅失証明書や印鑑証明書、登記簿謄本が必要です。

この建物滅失登記をきちんと行えば、固定資産税に関しての手続きは必要ありません。
各自治体が登記情報を利用して管理する固定資産税課税台帳で、1月1日に不動産の確認し、納税通知をするシステムになっているからです。
つまり1年の終わりに建物を解体したにもかかわらず、建物滅失登記を行っていない場合はシステム上建物が現存していることになるわけです。
正しい税額を算出するためにも、登記は早めに行いましょう。

□解体後の土地の活用法とは？

上記のとおり、建物を解体して住宅用地でなくなった土地は、特例の対象から外れます。
固定資産税は通常の税額に戻りますが、この更地の活用次第では、固定資産税の税額を減らせます。
以下では、固定資産税の節税対策になる活用方法を2つご紹介します。

1つ目は、地目を雑種地に変えることです。
土地の利用法を示す地目を雑種地に変えることで、固定資産税の税率が下がります。
雑種地の税率は、標準税率のような決まった数値がないからです。
そのため、各自治体が周囲の似たような条件の土地を参考にして税率を決めることになるのですが、この税率は標準税率より低い傾向にあります。

登記簿に雑種地として示すためには、駐車場やコインパーキング、ゴルフ場などの運動場などとして利用する必要があります。
これらをうまく運営できれば、固定資産税を抑えられる上に収益も得ることができ、固定資産税を経費に計上できます。

2つ目は農地として利用することです。
更地を農地として活用することも、節税対策につながります。
農地として使う場合は、その土地の前年度と当該年度の標準額を基準にした負担水準から税率が決まるため、標準税率より低くなりやすいです。

ただし、農地についてはその土地が都市部かどうか、生産緑地として利用されるのかどうかなど、土地の場所や形態によって税率が異なります。
所有している土地がどのように区分されるのかを、あらかじめ確認しておきましょう。

□まとめ

今回は、住宅の解体による固定資産税の変化や解体後に必要な手続き、土地の活用法についてご紹介しました。
解体によって、納税額がどのように変化するのかをきちんと把握しておくことが重要です。
名古屋市周辺で住宅の解体を検討している方がいらっしゃれば、お気軽にご相談ください。