古い家は解体してから売るべき？その訳を解説します！

 

このようなお悩みを持つ方がいらっしゃるかもしれません。
今回は、古い住宅を解体してから売却するべきなのかを解説します。

住宅を解体して売るにはどのくらい費用がかかる？

古い住宅を解体する際は、解体業者に工事を依頼することが一般的です。
壊れかけの住宅であっても、廃材を搬出したり、解体後に土地をきれいに整地したりすることは難しいです。
そのため、費用はかかりますが、業者への依頼をお勧めします。

住宅の解体費用は、建物の構造によって異なります。
青木工業では一坪当たり、木造建築は2.2万円～、鉄骨造は1.6万円～、鉄筋コンクリートの場合は2.2万円～となっています。

→料金一覧

解体費用は、建物の構造による一坪あたりの単価に実際の坪数をかけて概算できますが、
実際に解体費用は必ずしも相場通りになるわけではありません。
古い住宅を解体する際の工事費用は、付帯部分の工事がどのくらい含まれているかで異なります。

付帯工事とは、カーポート、庭などの外構撤去工事です。
これらの設備が多いほど、かかる費用は高くなります。
例えば、カーポートの撤去には1台あたり5,000円～、ブロック塀の撤去には1ｍあたり2,000円～となっております。

工事費用だけでなく、工事で発生する廃材の処理にも費用がかかります。
廃材の種類や相場によって処分単価は異なります。
木くずは1㎥4,000円～、石膏ボードは1㎥2万円～、屋根瓦は1㎥1.3万円～となっております。

また、重機を搬入できるかどうかも費用を左右する要因になります。
搬入経路が狭い道路には、大型の重機を入れることができません。
その場合、小型重機もしくは手作業で解体工事を行わなければいけないので、
より多くの費用がかかってしまいます。

住宅を解体してから売る際のメリットとは？

 

買い手が見つかりやすい

空き家は管理が大変だと感じている方が多くいらっしゃいます。
解体すれば管理をする手間が減るうえに、買い手も見つかりやすくなります。
新築住宅を建てるために土地を探している人からすると、空き家を残したまま売却するよりも、
更地の方がそのまま家を建てられますよね。

建物部分がボロボロになっていて、住むことに適していない空き家の場合は、 取り壊してから売ることをおすすめします。
更地にすることで、土地全体の大きさも把握しやすいので、建物が残っている状態よりも買い手の目に魅力的に映るでしょう。

建物に対する責任を負う必要がなくなる

古い住宅を売却する際は、売却後に想定外の欠陥が見つかった場合など、
売主は買主に対して責任を負わなければいけないこともあります。
これを「契約不適合責任」と言います。

「契約不適合責任」とは、
売主が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合に負う、
売主としての責任のことを指します。
買主は売主に対する追完請求権、代金減額請求権、損害賠償請求権及び、法定解除権を取得することになります。

例えば、雨漏りやシロアリの被害を受けていることが
売買契約の際に買主に伝えられていない場合などが考えられます。

古い住宅の場合、売主が予想していない思わぬ欠陥がある可能性が高いです。
そのため、売却前に取り壊しておくと、想定外のリスクを防止できるでしょう。

 

住宅を解体して売却する際の注意点をご紹介！

 

控除の適用期限に注意する

解体して売却する住宅がマイホームの場合、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という節税特例を受けられます。
マイホームを売却する際には、譲渡所得から3,000万円が控除されるので、
ほとんどの場合で譲渡所得がゼロになります。
そのため、譲渡所得税を節税できます。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用するためには、タイミングの制限があります。
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、
なおかつ取り壊してから1年以内のどちらか早い方の期日までに譲渡契約を締結しなければなりません。

すなわち、解体してから1年以内に引っ越しから3年後の12月31日が来てしまう場合、
それより前に売却しなければ控除を受けることができません。
また、 住宅を解体した後に、その土地を他人に貸してはいけないという決まりがあります。
期限を忘れないように、解体後はすぐに売却すると控除を逃さずに済むでしょう。

 

固定資産税と取壊しのタイミングを意識する

土地の上に住宅が建てられている場合、「住宅用地の特例」が適用されているので、
土地の固定資産税が通常よりも安くなっています。
そのため、住宅を解体した後は、建物への固定資産税はかからなくなりますが、
その土地にかかる固定資産税は上がります。

住宅を解体した後、200平米より狭い土地の場合、固定資産税は4倍以上に上がります。
これより広い土地の場合は、3倍から4倍ほどに上がります。
古い住宅の場合、建物の固定資産税はとても安いです。
土地の固定資産税が上がる方が大きな影響があるので、固定資産税の総額は上がってしまうことが多々あります。

固定資産税は1月1日の状態で判断されます。
そのため、1月から住宅を解体し始めて、その年のうちに売却できれば、
固定資産税を安く済ませて売却できるでしょう。

まとめ

今回は、古い住宅を解体してから売るべきかを解説しました。
解体業者を決めて家の解体をするだけでもたくさんの労力がかかるので、
土地の売却のことを一緒に考えないといけない、となるとその苦労は計り知れません。
ぜひ、青木工業も一緒に考えさせてください。
不動産業者さんとのやりとりを代行いたしますので、細かい部分の仕上がりも思い通りに！

名古屋市周辺で土地の売却に伴って解体工事を検討している方は、ぜひ当社にお任せください。
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。